日前，广州市住房和城乡建设局官网挂出了《关于市十六届人大五次会议第20252829号代表建议答复的函》（以下简称“复函”）。就梁丽珍等代表提出的《关于实施空置房物业管理费减免政策以激活广州房地产市场活力的建议》（第20252829号），市住建局复函回应称，“对于减免空置房屋物业费，缺乏上位法依据。”
外地已有减免空置房屋物业费的做法
复函回应，据了解，目前湖南省发改委牵头印发了《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号），第十五条规定：业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。
青岛市发改委牵头印发了《青岛市物业服务收费管理实施细则》（青发改规〔2023〕4号），第十八条规定：普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月（含）以上的，由业主或物业使用人书面告知物业服务人，经双方共同确认后，自空置之日起，其物业公共服务费（含电梯运行费）按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。
广州市对规范物业收费有明确规定
广州市发改委于2023年11月印发《广州市发展和改革委员会广州市住房和城乡建设局广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（穗发改规字〔2023〕9号，以下简称《通知》）。
该《通知》对于维护业主利益，规范物业收费有了更明确规定：
一是降低停车位物业收费标准。《通知》实施前，停车位物业收费最高收费不超过150元/月。在《通知》生效后，无论是否签订合同，普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费，均应执行《通知》规定，即：1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月、1000以上泊位最高不超过80元/月。
二是维持住宅物业收费原政府指导价不变。广州市一级服务标准的新建普通住宅前期物业服务收费，其政府指导价基准价标准仍为2.8元/平方米·月。
三是规定价格主管部门可以作出维持或降低前期物业服务收费的决定。对批复印发满5年的普通住宅前期物业服务收费，由有管理权限的价格主管部门按政府制定价格等相关程序，从有利于保障全体业主的共同利益的角度出发，经开展成本监审及评估后，对偏高的前期物业服务收费予以降低。
复函指出，为进一步优化物业服务市场环境，切实减轻广大业主负担，广州市发改委于2025年3月印发了关于推动降低虚高物业服务收费标准的倡议书，要求各物业服务企业排查收费虚高等问题，规范成本管理，奠定降费基础，同时透明服务内容与成本，接受社会监督。
减免空置房屋物业费，缺乏上位法依据
复函回应，众代表提出的关于减免空置房屋物业费的建议，体现了对民生需求与市场活力的关切，具有积极意义。不过，就广州具体情况而言，还存在两大问题：
一是对于减免空置房屋物业费，缺乏上位法依据。根据《中华人民共和国民法典》规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，并且不得以未接受或者无需接受相关物业服务为抗辩的理由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费的问题，可在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。
二是物业费交纳属于合同约定事项。《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》（中发〔2015〕28号）要求，正确处理政府和市场的关系，凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。《国务院办公厅关于加强行政规范性文件制定和监督管理工作的通知》（国办发〔2018〕37号）规定，行政规范性文件不得违法减损公民、法人和其他组织的合法权益或者增加其义务，不得超越职权规定应由市场调节、企业和社会自律、公民自不得违法干预或者影响市场主体正常生产经营活动等。
广州市住建局复函表示，将依职责积极配合市发改委就有关问题深入开展调研评估，并适时向上级部门反馈关于制定完善有关政策法规的建议。
此次广州市住建局复函里面，还增加回应了现行政策规定和全国人大常委会法工委意见。
-现行政策规定
（一）关于物业服务收费的相关规定
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《广东省物业管理条例》第四十七条，业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
《广州市发展和改革委员会广州市住房和城乡建设局广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（穗发改规字〔2023〕9号）第二十七条，业主应当按照约定按时足额交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。
（二）关于物业服务收费监管的职责规定
《国家发展改革委建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）第四条，国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）第五条，省物价局会同省住房城乡建设厅负责全省物业服务收费的管理监督工作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
-全国人大常委会法工委意见
2023年8月，全国人大常委会法工委发布备案审查工作案例，在案例中，法工委对物业费交纳相关问题进行了明确。
关于物业费交纳，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
法工委研究认为，根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，并且不得以未接受或者无需接受相关物业服务为抗辩的理由拒绝向物业服务人支付物业费。关于物业费的确定标准、不同情形下的交纳比例问题，民法典并未作出规定。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费的问题，可在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。
实践中，某省规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。对于这一规定，法工委认为，缺乏上位法依据，且实践中难以操作。
文、图｜记者陈玉霞
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